Custo por m² em 2026
Os valores de referência de mercado para uma moradia chave na mão em Portugal continental, em 2026, são estes:
- Construção tradicional (estrutura em betão armado e paredes de alvenaria): 1.200 a 2.000 €/m².
- LSF (estrutura em aço leve): 1.100 a 1.800 €/m². 1.100 a 1.300 €/m² com acabamentos económicos, 1.300 a 1.500 €/m² com acabamentos médios e 1.500 a 1.800 €/m² ou mais com acabamentos premium.
De onde vêm estes números
Não existe um valor oficial do custo real de construir uma moradia por m². O intervalo da construção tradicional é uma referência de mercado; nós orçamentamos sobre o projeto. Os valores do LSF vêm do guia de preços da LSF Portugal, indicado mais abaixo.
O único valor oficial por m² é fiscal: a Portaria n.º 471/2025/1 fixa em 570 €/m² o valor médio de construção para efeitos de IMI em 2026. Serve para calcular o valor patrimonial tributário e fica muito abaixo do que uma construtora orçamenta.
Porque é que os orçamentos variam tanto
O sistema construtivo pesa menos do que se pensa. O que mais muda o preço são os acabamentos (pavimentos, caixilharia, cozinha, louças), a forma da casa, o terreno e o nível de eficiência energética.
Uma planta simples e retangular é mais barata do que uma planta com muitos recortes e balanços. Num terreno inclinado ou com solo fraco, as fundações saem mais caras. Bomba de calor e painéis solares pesam no investimento, mas baixam a fatura mensal.
Os custos também estão a subir. Segundo as estimativas do INE, o custo de construção de habitação nova subiu 7,5% em agosto de 2026 face a agosto de 2025, com a mão de obra a subir 8,0% e os materiais 7,1%. Um orçamento com seis meses já pode estar desatualizado: peça que o revejam.
Exemplos para 100, 150 e 200 m²
| Área | Construção tradicional | LSF |
|---|---|---|
| 100 m² (T2) | 120.000 a 200.000 € | 110.000 a 180.000 € |
| 150 m² (T3) | 180.000 a 300.000 € | 165.000 a 270.000 € |
| 200 m² (T4) | 240.000 a 400.000 € | 220.000 a 360.000 € |
Construção chave na mão, Portugal continental, 2026. Não inclui terreno, projetos, licenças, taxas nem ligações às redes.
O que fica fora do preço por m²
O preço por m² que se anuncia é quase sempre só a construção. Para fazer contas ao total, some estas parcelas:
- Terreno: muito variável, conforme o concelho e a localização.
- Projetos de arquitetura e especialidades e licenciamento: 3.000 a 7.000 € ou mais numa moradia simples.
- Taxas camarárias: variam muito de concelho para concelho.
- Fundações em terreno difícil: 5.000 a 15.000 € adicionais.
- Ligações de água, eletricidade e esgotos: 2.000 a 8.000 €.
- Arranjos exteriores, muros, piscina e garagem separada, se os quiser.
Falta o IVA. Desde 1 de julho de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 permite IVA a 6% nas empreitadas de construção de habitação própria e permanente ou para arrendamento, com limites de valor e prazos. Numa obra de 200.000 € sem IVA, a diferença entre 23% e 6% é de 34.000 €. Confirme as condições com o seu contabilista antes de assinar o contrato.
Tradicional ou LSF?
O custo por m² é parecido. Onde o LSF ganha é no prazo: uma moradia fica pronta, em regra, em 4 a 7 meses de obra, contra 6 a 12 meses em construção tradicional. Menos meses de obra são menos meses de renda e de juros do crédito durante a construção.
A construção tradicional tem mais massa térmica e mão de obra disponível em todo o país. Qualquer das duas dá uma casa sólida e durável. Os números detalhados do LSF estão no guia quanto custa uma casa em LSF, e a nossa página de construção em LSF explica como trabalhamos.
Como comparar orçamentos
Recomendamos que compare apenas orçamentos feitos sobre o mesmo projeto e o mesmo caderno de encargos. Peça um mapa de quantidades com cada trabalho descrito, e desconfie de um orçamento sem detalhe. Confirme se o preço é fixo ou revisível, qual é o prazo e o que acontece em caso de atraso.
Antes de assinar, confirme o alvará da construtora no portal do IMPIC e leia como funciona a garantia de 5 anos da obra.
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Perguntas frequentes
Quanto custa construir uma casa de 100 m²?
Em 2026, a construção chave na mão de uma casa de 100 m² fica, em referência de mercado, entre 120.000 e 200.000 € em construção tradicional e entre 110.000 e 180.000 € em LSF. Terreno, projetos, licenças e ligações às redes são pagos à parte.
Quanto custa uma moradia T3 térrea em 2026?
Um T3 térreo tem normalmente entre 130 e 160 m². Com 150 m², conte com 180.000 a 300.000 € em construção tradicional ou 165.000 a 270.000 € em LSF, só de construção. Uma casa térrea tem mais fundação e mais cobertura por m² do que uma casa de dois pisos com a mesma área, o que tende a subir o custo por m².
É mais barato construir ou comprar casa feita?
Depende do concelho e do preço do terreno. Construir dá-lhe uma casa nova, à sua medida e com a garantia legal da obra, mas leva tempo. Entre projeto, licenciamento e obra, passa facilmente de um ano.
Os preços por m² incluem IVA?
Nem sempre. Peça o orçamento com o IVA indicado à parte. Na construção de habitação própria e permanente pode aplicar-se IVA a 6%, nas condições do Decreto-Lei n.º 97/2026; fora dessas condições, a taxa é de 23%.
Quanto tempo demora a construir uma casa?
A obra de uma moradia leva, regra geral, 6 a 12 meses em construção tradicional e 4 a 7 meses em LSF. A isto soma-se o tempo de projeto e licenciamento, que varia muito de câmara para câmara.
Vamos falar sobre a sua obra?
Envie-nos os detalhes e respondemos com a maior brevidade.