Primeiro passo: a receção da obra
Antes de aceitar a obra, o dono de obra deve verificá-la (artigo 1218.º do Código Civil). Se não disser nada, a lei entende que aceitou.
O empreiteiro não responde pelos defeitos que o dono de obra conhecia e aceitou sem reservas, e os defeitos visíveis presumem-se conhecidos (artigo 1219.º). Por isso, na receção, percorra a casa com tempo, de preferência com um técnico, e escreva no auto de receção todas as reservas. Recomendamo-lo também a quem recebe uma obra nossa.
Casa nova construída por empreitada: 5 anos
Quando a obra é uma casa ou outro imóvel feito para durar, o empreiteiro responde se, nos 5 anos seguintes à entrega, ela ruir ou apresentar defeitos por vício do solo, da construção ou por erros de execução (artigo 1225.º). O contrato pode prever um prazo de garantia maior.
Dentro desses 5 anos, tem de denunciar o defeito no prazo de 1 ano a contar do momento em que o conheceu. Se o empreiteiro não resolver, a ação para pedir indemnização tem de entrar no ano seguinte à denúncia. Os mesmos prazos valem para exigir a eliminação dos defeitos, e a regra aplica-se também ao vendedor que construiu, modificou ou reparou o imóvel que vende.
Remodelações e outras obras: os prazos curtos
Nas restantes empreitadas, o regime geral é mais apertado. O defeito tem de ser denunciado nos 30 dias seguintes a ser descoberto (artigo 1220.º).
Os direitos caducam se não forem exercidos no prazo de 1 ano a contar da recusa da obra, da aceitação com reserva ou, nos defeitos desconhecidos, da denúncia. E nunca podem ser exercidos mais de 2 anos depois da entrega (artigo 1224.º).
Numa remodelação grande de uma casa, que mexe em canalizações, coberturas ou estrutura, há bons argumentos para aplicar os 5 anos do artigo 1225.º. Numa reparação pequena, conte com os prazos curtos.
Os prazos, lado a lado
| Situação | Garantia | Denunciar | Agir |
|---|---|---|---|
| Empreitada de casa ou obra duradoura (art. 1225.º CC) | 5 anos após a entrega | 1 ano após conhecer o defeito | 1 ano após a denúncia |
| Outras empreitadas (arts. 1220.º e 1224.º CC) | Máximo de 2 anos após a entrega | 30 dias após descobrir o defeito | 1 ano |
| Compra de casa a um profissional (DL 84/2021) | 10 anos estruturais, 5 anos restantes | Sem prazo fixo, dentro da garantia | 3 anos após comunicar o defeito |
Resumo simplificado. O prazo concreto depende do contrato, de quem é o vendedor ou empreiteiro e da data do contrato.
Comprou a casa a um profissional? Decreto-Lei n.º 84/2021
Se comprou a casa a uma empresa (um promotor ou uma construtora) e o contrato é posterior a 1 de janeiro de 2022, aplica-se também o regime da venda de bens de consumo. O profissional responde pelas faltas de conformidade que se manifestem em 10 anos, nos elementos construtivos estruturais, e em 5 anos, nas restantes (artigo 23.º).
Dentro desses prazos, presume-se que o defeito já existia na entrega: é o vendedor que tem de provar o contrário. Os direitos caducam 3 anos depois de comunicar o defeito ao vendedor (artigo 25.º). O mesmo diploma aplica-se, com adaptações, a bens fornecidos através de contrato de empreitada.
O que fazer quando aparece um defeito
- Tire fotografias e aponte a data em que deu pelo problema.
- Denuncie por escrito, sem esperar, e peça a reparação com um prazo.
- Não mande reparar por outra empresa antes de o empreiteiro ter oportunidade de o fazer, salvo urgência.
- Se não houver acordo, peça um relatório técnico que descreva o defeito e a sua causa. Veja a diferença entre relatório técnico e perícia técnica.
- Se a negociação se arrastar, fale com um advogado antes de o prazo para agir acabar.
Este artigo explica a lei em termos gerais e não é aconselhamento jurídico. Cada caso depende do contrato e dos factos.
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Perguntas frequentes
Qual é o prazo de garantia de uma casa nova?
Na empreitada, o empreiteiro responde pelos defeitos que apareçam nos 5 anos seguintes à entrega (artigo 1225.º do Código Civil). Se comprou a casa a um profissional depois de 1 de janeiro de 2022, a garantia é de 10 anos para defeitos dos elementos construtivos estruturais e de 5 anos para os restantes (Decreto-Lei n.º 84/2021).
Quanto tempo tenho para denunciar um defeito?
Numa casa construída por empreitada, 1 ano a contar do momento em que conheceu o defeito, dentro dos 5 anos de garantia. Depois da denúncia, tem mais 1 ano para pedir a indemnização em tribunal se o problema não for resolvido.
As obras de remodelação também têm 5 anos de garantia?
O artigo 1225.º do Código Civil abrange também a modificação e a reparação de edifícios. Nos trabalhos mais pequenos, os tribunais nem sempre aplicam os 5 anos e o mais certo é valer o regime geral: denunciar em 30 dias depois de descobrir o defeito e agir no ano seguinte, nunca mais de 2 anos após a entrega.
Como devo denunciar um defeito ao empreiteiro?
Por escrito, de preferência por carta registada com aviso de receção. Descreva o defeito, diga quando o descobriu, junte fotografias e peça a reparação dentro de um prazo razoável. Guarde cópia de tudo.
Aceitei a obra sem reclamar. Perdi a garantia?
Perde quanto aos defeitos que conhecia, ou que eram visíveis, no momento em que aceitou a obra sem reservas. Para defeitos que só apareceram depois, mantém os seus direitos dentro dos prazos.
Vamos falar sobre a sua obra?
Envie-nos os detalhes e respondemos com a maior brevidade.